Jak prodat nemovitost?

Vážení majitelé nemovitostí,

velice nás těší, že Vám můžeme pomoci s prodejem Vaší nemovitosti.

Jsme realitní portál ”PROSTOR” pro prodej Vaší nemovitosti.

Náš návod by Vám měl usnadnit prodej Vašich nemovitostí, pokud se vydáte vlastní cestou bez pomoci zkušeného realitního makléře.

Jak začít prodej své nemovitosti?

Jestliže již prodáváte a nedaří se, je tu stále možnost využít poradenství a bohatých zkušeností realitního 

makléře. Na realitním trhu najdete řadu certifikovaných a zkušených realitních profesionálů. (Nebojte, ne všichni realitní makléři jsou podvodníci a zloději, tak jak si mnozí z těch co prodávají „bez realitky” myslí.)

Pokud se rozhodnete prodávat nemovitost svépomocí, tzv. bez realitky, čtěte, prosím, dál.
Je třeba si uvědomit, že prodej nemovitosti může proběhnout hladce bez skrytých úskalí, nebo může být naopak celý prodej Vaší nemovitosti spíše doprovázen komplikacemi a vyústit v neúspěch.
Prodat dobře svou nemovitost je v současné době obtížné a zdlouhavé, protože na realitním trhu existuje velké množství konkurenčních nemovitostí na prodej, které právě Vaší nemovitosti konkurují. Zároveň je omezený počet kupujících (kupující jsou dnes navíc velmi informování jako nikdy dříve, jsou velmi nároční a vybíraví).

Jak tedy nejlépe prodat svou nemovitost?

Postup při prodeji nemovitostí

1. krok: Orientace na současném realitním trhu
2. krok: Kontrola listu vlastnictví a snímku z katastrální mapy Vaší nemovitosti
3. krok: Opravdové a skutečné rozhodnutí, zda chcete svou nemovitost prodávat?
4. krok: Stanovení správné tržní ceny
5. krok: Pořízení kvalitní fotodokumentace
6. krok: Správná inzerce a prezentace Vaší nemovitost na realitních portálech
7. krok: Jak vést prohlídky nemovitostí s budoucími potenciálními zájemci?
8. krok: Kvalitní právní servis (vyhotovení kupní smlouvy)
9. Krok: Bezpečná úschova peněz
10. krok: Podání kupní smlouvy na Katastrální úřad v daném regionu
11. krok: Předání nemovitosti kupujícímu + přepis jednotlivých energií na kupujícího (sepsání tzv. předávacího protokolu)
12. krok: Vyhotovení a podání daňového přiznání na FÚ týkající se Daně z nabití nemovitosti

1. Orientace a znalost současného realitního trhu

Důležitým krokem k úspěšnému prodeji nemovitosti je orientace a znalost současného realitního trhu. Velmi zásadní je si uvědomit, jaký byl realitní trh před lety a jaký je nyní.

Už není rok 2007, ani rok 2010, kdy se nemovitosti prodávaly lehce a jednoduše.

Píše se rok 2014, který se na rozdíl od předcházejících let podstatně projevuje nejen na ceně nemovitostí, ale i na celkovém průběhu realitních obchodů. Čím se současný realitní trh liší od předchozích let?

Před několika lety převyšovala poptávka nabídku. Pokud jste se rozhodli prodat byt ať už v Praze, v Brně či v Olomouci, podali jste si do Anonce inzerát a než jste se stačili vrátit k

rozdělanému obědu, kontaktovalo Vás několik vážných zájemců a za pár dnů jste měli prodanou nemovitost a peníze na účtu. Možná takto jednoduchý prodej nemovitostí máte ještě živě v paměti.

V současné době je realitní trh úplně jiný.

Pokud se rozhodnete prodat byt v Brně nebo v Olomouci dnes, bude Váš byt jeden z více než 600 bytů k prodeji. To je neskutečná konkurence!

Už není doba, kdy bylo 10 kupujících na jednu nemovitost, ale doba, kdy je 10 nemovitostí na jednoho kupujícího. Uvědomte si jednu zásadní věc:

!!! Kupující si dnes určují podmínky koupě, a pokud s nimi Vy jako prodávající nesouhlasíte, mají doslova možnost „jít o dům dál“!!!

Už dávno neplatí, že stačí pouze zadat pouhý inzerát do novin nebo na realitní internetové portály. Musíte dát o prodeji vědět maximálnímu počtu kupujících.

2. Kontrola listu vlastnictví a snímku z katastrální mapy u prodávané nemovitosti

Než začnete uvažovat o prodeji Vaší nemovitosti, přesvědčte se, že je po právní stránce Váš byt či dům v 

pořádku. Jakým způsobem a s jakými právy a povinnostmi je vedena Vaše nemovitost se dozvíte na Katastrálním úřadě. Katastrální úřady vedou evidenci všech pozemků a dále těch budov, u nichž bylo požádáno o jejich zápis do katastru nemovitostí, a potom byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zákona č.89/2012 NOZ. Opravdu jen velmi výjimečně se stává, že Vaše nemovitost, přestože by v katastru nemovitostí měla být zapsána, tam z nějakého důvodu zapsána není. Listina, která obsahuje tyto informace, se nazývá „List vlastnictví“ nebo také „Výpis z katastru nemovitostí“.

Listy vlastnictví jsou vedeny v samostatných číselných řadách pro různá katastrální území a každý list vlastnictví má své číslo. Chcete-li tedy požádat o vyhotovení výpisu z katastru nemovitostí, je třeba znát katastrální území, ve kterém se Vaše nemovitosti nacházejí.

V rámci jedné obce může být jedno, ale také několik katastrálních území. Potom již postačí sdělit číslo pozemku (je třeba rozlišit stavební a nestavební pozemky, tedy stavební a pozemkové parcely), jsou-li v daném katastrálním území pozemky edeny ve dvou číselných řadách) nebo číslo popisné budovy. Vaše nemovitosti mohou pracovníci katastru také dohledat pomocí Vašeho rodného čísla nebo v případě právnické osoby jejího identifikačního čísla.

DŮLEŽITÉ: Vaše nemovitosti mohou být vedeny na několika různých listech vlastnictví, proto bývá výhodné hledání právě podle rodného čísla!

NFORMACE: Poplatek katastrálnímu úřadu za vyhotovení výpisu z listu vlastnictví je 100 Kč.
Poplatek katastrálnímu úřadu za vyhotovení snímku katastrální mapy je 50 Kč.

Snímek katastrální mapy obsahuje grafické znázornění pozemkových a stavebních parcel. Lze z něj tedy vyčíst jednak umístění daného pozemku a jeho tvar, tak i v případě potřeby odhadnout vzdálenosti, protože originál snímku katastrální mapy je vyhotoven v přesném měřítku uvedeném na tomto snímku, obvykle v měřítku 1 : 1 000. Snímek katastrální mapy většinou chtějí dodat banky při vyřízení žádosti o poskytnutí hypotečního úvěru a je obvykle nutný k vyhotovení znaleckého posudku.

3. Skutečné rozhodnutí, zda chcete svou nemovitost prodávat?

Jste přesvědčeni, že opravdu chcete svou nemovitost prodávat? Pak Vám držíme palce a pozor na řadu důležitých věcí, které budou mít vliv na Váš prodej nemovitosti. Nedělejte unáhlené kroky, raději se vždy poraďte s odborníkem či právníkem. Nesnažte se být soběstačný, uvědomte si, že nástrahy při prodeji nemovitostí na nás číhají na každém kroku. Stačí jedna chybná věta v kupní smlouvě a následky budou opravdu fatální!

4. Správné stanovení prodejní ceny

Nejdůležitější u prodeje jakékoliv nemovitosti je správné určení a nasazení prodejní (nabídkové) ceny. Stanovení optimální prodejní (nabídkové) ceny je velmi důležité a bohužel vyžaduje zkušenosti a znalosti realitního trhu. Měli byste si dostatečně uvědomit, že Vaše nemovitost bude na realitním trhu konkurovat mnoho jiným a prodají se jen ty s dobře nastavenou prodejní cenou.
Abyste správně ohodnotili Vaši nemovitost, můžete využít tzv. srovnávací metodu s podobnou nemovitostí:
Hledejte na realitních portálech podobné nemovitosti té Vaší, protože ale není nemovitost jako nemovitost, volte takové domy či byty, které se  podobají těm Vašim co nejvíce. Berte v potaz lokalitu, technický stav i stáří nemovitosti. Ceny si pečlivě poznamenejte (alespoň u 10 vybraných nemovitostí) a jednoduše vypočtěte tzv. cenové rozmezí, ve kterém lze o prodeji uvažovat. Výslednou částku však berte pouze jako „orientační“.

 

 

 

 

Pozor, nevolte příliš vysokou prodejní cenu
Pro prodej Vaší nemovitosti nevolte příliš vysokou, ani naopak příliš nízkou cenu. Přesto se však i dnes setkáte v nabídce nemovitostí s těmito cenovými extrémy, ale tak tomu bude vždy a na trhu je tento jev zcela v pořádku. Nemovitost se správně nastavenou cenou se standardně prodá v řádu několika měsíců a její uvedení do nabídky je pro úspěšný prodej klíčové.

Jestli jste toho názoru, že je lepší prodejní cenu navýšit a pak zlevnit, pak pamatujte, že čím déle se nemovitost nabízí, tím hůře se  pak prodává. Kupující si o dlouho nabízené nemovitosti budou myslet, že je něco v nepořádku.

Nevolte ani příliž nízkou cenu

Jsou životní situace, kdy nemovitosti potřebujeme prodat co nejrychleji, a proto jdeme s cenou rapidně dolů. Co se stane? Nemovitost v prvním případě možná prodáte, ale pod cenou, což jistě není ve Vašem zájmu. Ve druhém případě se ovšem obchod vůbec nemusí podařit. Kupující začne pochybovat a za nízkou prodejní cenou začne hledat nějakou zradu (záplavová zóna, nepříjemní sousedé, nevyhovující stav nemovitosti, apod.).

Někdy může být stanovení nižší ceny naopak velmi výhodné. Zde ovšem záleží jen a jen na Vás a Vašich vyjednávacích dovednostech. O nemovitost se může ucházet více kupců, a jestliže prodejce projeví obchodního ducha, nakonec si bude vybírat on sám. Nejvyšší nabídka vyhrává.

On-line ocenění

Pokud si nejste jisti, jakým způsobem cenu nemovitosti stanovit, nebo jste-li jen zvědaví, možná Vám přijde vhod služba on-line ocenění, kterou poskytují mnohé realitní servery. V jednoduché tabulce vyplníte parametry nemovitosti a formulář odešlete. Výsledná cena je sice pouze orientační, nemá váhu znaleckého posudku, ale mnohé napoví.

5. Jak pořídit kvalitní fotografie prodávané nemovitosti?

Je dobré si uvědomit, že fotografie opravdu prodávají a kvalitní fotky mohou vést k úspěšnému prodeji oproti nic neříkajícím inzerátům, které vizuálně potenciální klienty nezaujmou a řadí se tak mezi neúspěšné inzeráty.
Následující tipy nejsou určeny pro zkušené fotografy, kteří dobře vědí, jak vypadá kvalitní fotografie.
Co když ale máte po ruce pouze kompaktní fotoaparát nebo mobilní telefon? Pak právě pro Vás máme pár typů jak pořídit kvalitní fotografie dostatečně vystihující Vaší nemovitost:
 

Ukliďte. Na nikoho z nás příliš dobře nepůsobí zanedbaná nemovitost. Vaším úkolem je prezentovat útulné a atraktivní bydlení, kde se bude nový majitel cítit „jako doma“. Proto se před focením vyplatí pořádně uklidit, případně i opravit další nedostatky jako např. popraskané zdi apod. Z kuchyně vždy odstraňte visící utěrky, hadříky, ručníky, z kuchyňské linky ukliďte přebytečné věci jako např. odkapávače, nedopité hrnky od kávy atd., které působí nehezky. I takto narychlo uklizená kuchyň na fotografii působí lépe.
Totéž udělejte s koupelnou. Kupujícího nezajímá Vaše vystavená drogerie, ručníky atd. Někdy pěkná koupelna ani nevynikne díky velkému množství různých sprchových gelů a dalších propriet.

Nezapomínejte na dobré osvětlení. Dávejte si dobrý pozor na dostatečné osvětlení nemovitosti. Fotografie, kterou musí případný potenciální zájemce studovat s obličejem přilepeným na monitor, neplní dobře svůj účel.

Nemiřte fotoaparátem proti zrcadlům, oknům nebo lesklým plochám:
Pokud použijete blesk, nemiřte fotoaparátem proti zrcadlům, oknům nebo plochám, které odrážejí světlo.

Foťte z rohů místností (tak nejlépe vystihnete skutečnou plochu místnosti). Pokud je v nemovitosti něco cenného, dražšího (např. starožitný nábytek, obrazy atd.), snažte se fotit místnost tak, aby se cennost na fotografii neobjevila. Uvědomte si, že fotografie uvidí nejenom Váš potenciální kupec, ale i někdo kdo může mít zájem spíše o Vaše vybavení než o koupi nemovitosti

Nefoťte proti zdi. Raději vždy miřte do rohů, pokoj bude vypadat prostornější.

Když fotíte proti oknu, vypněte si blesk u svého aparátu.

Uvědomte si, že nejste prodejci nábytku, ale že prodáváte svou nemovitost. Nefotografujte zbytečně postele, skříně či sedací soupravy, tento nábytek stejně většinou v nemovitostech nezůstane (předává se prázdná nemovitost). Foťte prostorové uspořádání prodávané nemovitosti.

6. Inzerce na realitních portálech

Na internetu máte možnost výběru desítek realitních portálů, jak ale zvolit tu nejefektivnější inzerci? Kolik utratit za realitní inzerci, abyste prodali své nemovitosti?
Má význam utrácet tisíce korun měsíčně za drahou inzerci?
Naštěstí již dnes existuje řada kvalitních, efektivních realitních portálů, kde soukromé osoby mají inzerci ZCELA ZDARMA, anebo jen za desítky korun měsíčně.

Na největších realitních portálech, kde jsou desetitisíce inzerátů, se řada poptávajících k Vašemu inzerátu ani neprokliká (pokud si nezaplatíte tzv. topování Vaší nemovitosti - zaplatíte si přední pozice Vašeho inzerátu).

7. Jak správně vést své prohlídky nemovitostí?

Uvědomte si důležitou věc, že prohlídka nemovitosti je pro Váš prodej klíčová. V podstatě je to alfa omega celého realitního prodeje. Zde Vám uvedeme pár doporučení pro zvýšení šance prodeje Vaší nemovitosti:

1) Před prohlídkou Vaší nemovitosti odstraňte prosím z interiéru pokud možno malé kousky nábytku, jako jsou stolečky, židle, koberečky nebo nepotřebné poličky – prostory tak budou působit prostorněji.

2) Nebojte se investovat do malíře pokojů – světlé barvy interiéry Vaší nemovitosti prosvětlí a vůně barev vyvolává pocit čistoty a novoty. Čisté byty či domy se prodávají rychleji a za lepší cenu pro Vás.

3) Před prohlídkou doporučujeme odstranit z pracovní plochy kuchyňské linky nádobí, kávovar, topinkovač atp. Chcete přeci potenciálnímu kupujícímu ukázat, jak praktická a prostorná je Vaše kuchyně? Pamatujte, že rozhodující slovo při koupi nemovitosti má často manželka; stejně tak doporučujeme odstranit i další drobné předměty osobní povahy z ostatních odkládacích ploch (na stolcích v hale atp.).

4) Doporučujeme, aby v koupelně neviselo sušící se prádlo a kolem vany a umyvadla by nemělo být mnoho lahviček šampónů, mýdel, pracích prášků apod. Opět – budeme se snažit prezentovat tuto místnost jako čistou, voňavou a prostornou.

5) Při prohlídce nemovitosti je přínosné, pokud v ložnici může kupujícího uvítat čistě povlečená a ustlaná postel a i ostatní obytné místnosti působí uklizeným (tedy prostorným) dojmem.

6) Bude-li prohlídka probíhat ve večerních hodinách, doporučujeme rozsvítit před prohlídkou všechna světla – chceme navodit atmosféru příjemného, útulného domova.

7) Pokud máte hezký výhled z oken, roztáhněte před denní prohlídkou záclony, ukažte potenciálnímu kupujícímu krásu, do které se budou moci dívat – klienti často kupují právě lokalitu a výhled.

8) Ne každý nekuřák bude ochoten přejít vůni Vašich cigaret. Naštěstí je před prohlídkou možné obytné prostory vyvětrat a příp. provonět vanilkou. Kupující se často rozhodují nejen na věcném či vizuálním základě, ale mnohdy spíše na jiném – pocitovém…

9) Věříme, že Vaši domácí miláčci jsou důležitými členy rodiny, ale ne každý kupující zvířátka miluje a někteří jsou na ně dokonce alergičtí. Pošlete některého z Vaší rodiny v průběhu prohlídky s pejskem na procházku. Pejsek Vám bude vděčný a kupující možná také.

10) Pokuste se vytvořit z Vaší nemovitosti oázu klidu a pohody. Pokud se do Vaší nemovitosti zamilují, budou ochotni přehlédnout i některé drobné nedostatky.

11) Rozsviťte co nejvíce světel ve Vašem bytě či domě, ať Vaše nemovitost působí světleji. Nikdo z nás nechce bydlet v tmavé neútulné nemovitosti.

12) Opatrní buďte v nepravdivých taktických výrocích typu „ Máme již pár zájemců“. Takové výroky mohou vyvolat zvýšený zájem, ale někdy naopak nedůvěřivost. Během prohlídky je na místě zdvořilý a laskavý přístup, nicméně nikdy nesmí být podbízivý nebo arogantní. Pokud bude zájemce očekávat jinou nemovitost, může své zklamání dávat najevo. Nenechte se tím vyvést z míry, vyjádřete politování nad tím, že Vaše nemovitost není to, co zájemce hledá a zdvořile prohlídku ukončete. Pokud ještě před zahájením prohlídky shledáte zájemce v přehnaně zbytečném počtu s podivným chováním nebo zjevem, neváhejte si zavolat známého nebo souseda jako oporu při prohlídce.

13) Na konci prohlídky je dobré se dotázat, zda pro zájemce můžete ještě něco udělat a zdvořile se rozloučit. Pokud se zájemce nevyjádřil již na místě, je dobré si dohodnout termín, ve kterém Vám zavolá.

14) Udělejte si poznámku ke jménu a telefonnímu číslu o datu a hodině druhé prohlídky a případně i o pocitu, nebo zda se Vám zájemce jevil vážně či nikoliv.

 

TIP: Pokud se Vám z nějakého důvodu prohlídka ve sjednaném termínu nehodí, neváhejte volat zájemce na jeho číslo a požádat jej o změnu termínu prohlídky. Pokud na něj nemáte telefonní číslo, nezbývá než za sebe na prohlídku najít náhradu.

8. Vyhotovení kupní smlouvy

Vzhledem k novému občanskému zákoníku, který vstoupil v platnost 1. 1. 2014, došlo k řadě úprav v právní legislativě týkající se prodeje nemovitostí.

Ohledně vyhotovení kupní smlouvy Vám doporučujeme se obrátit na odborníka, tzn. na advokátní či právní kancelář.

!!!Rozhodně nestahujte z internetu vzory kupních smluv!!!
Každá kupní smlouva je jiná a dělaná na míru. Katastrální úřad Vám takovéto internetové vzory kupních smluv vrátí a Váš prodej se časově protáhne až v řádu několika měsíců. Stejně tak se Vám protáhne výplata kupní ceny, která se odvíjí od přepisu nemovitosti v katastru nemovitostí.

9. Úschova kupní ceny

Raději sázejte na jistotu, volte tedy pro úschovu kupní ceny kvalitního advokáta, notáře či bankovní úschovu peněz, která je nejbezpečnější.
Rozhodně se Vám vyplatí zaplatit bezpečnou úschovu peněz v řádu několika tisíc korun, než přijít o milióny.

Jistě nám dáte za pravdu, že obchod s nemovitostmi je složitá a v jistých ohledech riskantní či nebezpečná operace. V případě koupi domu či bytu se stáváte jeho vlastníkem teprve tehdy, když dojde ke změně v katastru nemovitostí. Nicméně než k tomu dojde, můžete si pěkně počkat. Katastrální úřad je povinen změnu vlastnictví zapsat do šedesáti dní. V tak velkém městě jako je Praha, se nicméně může tato doba protáhnout až na několik dlouhých měsíců. V případě, že byste zaplatili dříve, než vás katastrální úřad zapíše jako nového vlastníka, mohli byste si zažít potíže s tím, jak získat své peníze zpět. V případě nespolupracování ze strany prodávajícího se sice můžete obrátit o pomoc k soudu, ale to se, vzhledem k přetíženosti českého soudnictví, může proměnit v běh na dlouhou trať. Naštěstí se můžete, s trochou opatrnosti, podobným komplikacím vyhnout. Ptáte se jak? Jako jednoduchý a účinný způsob se ukázalo využití úschovy finančních prostředků u prostředníka.

V takovémto případě kupující složí sjednaný finanční obnos určený prodávajícímu na speciální účet třetí osoby. Až když dojde k naplnění prodeje a když je splněna poslední podmínka stanovená kupní smlouvou, mohou být peníze předány prodávajícímu. Do té doby, než k tomu dojde, jsou peníze nedostupné jak pro kupujícího, tak i pro prodávajícího. Jedinou osobou, které je umožněn přístup penězům, je třetí osoba.  Tento druh úschovy peněz mohou fyzickým osobám a podnikatelům poskytovat například notáři (tzv. notářská úschova peněz)

  • notáři (tzv. notářská úschova peněz)
    Zákon všem notářům nařizuje uzavření povinného pojištění odpovědnosti z výkonu povolání. Každý klient musí mít peníze složené na speciálním samostatném účtu. V případě, že není daný notář po třicet dní přítomen, je prezidentem regionální notářské komory vybrán náhradní notář, který má za úkol provést domluvenou transakci. Dle současných zákonů platí, že je zápis notáře o právním úkonu, veřejným dokumentem. Provedení samotné transakce není složité. V první řadě je potřeba, aby notář s kupujícím i prodávajícím sepsal Protokol o přijetí finančních prostředků do notářské úschovy. Ty následně kupující odvede na speciální účet. Tyto peníze jsou pro prodávajícího nedostupné až do té doby, než dojde k naplnění podmínek uvedených v Protokolu. Ta ze stran, na jejíž popud byla služba objednána, zaplatí poplatek za notářskou úschovu. Cenu notářské úschovy určuje Ministerstvo spravedlnosti vyhláškou. V případě úschovy tří milionů korun se například jedná o 9 600 Kč bez DPH.

  • Advokáti (tzv. advokátní úschova peněz)
    (pohybuje se od 3 000 Kč a to dle advokátního tarifu příslušného advokáta nebo se může jednat o smluvní cenu)

    Tento typ úschovy je snadno dostupný a v poslední době poměrně často využívaný způsob ochrany před možnými riziky při prodeji či koupi nemovitostí. Jedná se o druh činnosti, která je regulovaná a dozorovaná Českou advokátní komorou. Právě představenstvo České advokátní komory se 1. ledna 2013 usneslo na dalším zpřísnění podmínek ošetřujících advokátní úschovy. Jako jeden příklad za všechny můžeme jmenovat požadavek zřízení nového bankovního účtu pro každou novou advokátní úschovu. Tyto bankovní účty musí přitom být označeny tak, aby jasné a nezpochybnitelné, že se na něm nachází finanční kapitál klienta. Dané nařízení má jasný cíl. Ujištění kupce, stejně jako prodejce, o oddělenosti od financí advokáta. Mimo to bylo ustanoveno nařízení vedení knihy úschov prostředků klienta. V této knize, která je spravována Českou advokátní komorou, mají být evidovány veškeré úschovy, které jsou prováděny advokáty. 

  • Bankovní úschova na vázaném nebo jistotním účtu
    (cena se pohybuje od 3 000 Kč v závislosti na výši uložené částky a dle platného sazebníku příslušné banky)
    Každá banka má své vklady v případě jejího úpadku ze zákona pojištěné do výše 100 000 EUR).
    Ať už banky tyto typy účtů nazývají jakkoliv, princip vždy zůstává stejný.
    Prodávající, kupující a banka uzavřou smlouvu, která zajistí řádné vypořádání kupní ceny nebo její části mezi prodávajícím a kupujícím prostřednictvím třetí strany – banky. Banka garantuje, že prostředky budou na účtu vázány až do doby, kdy budou splněny všechny podmínky, na kterých se smluvní strany dohodly ve smlouvě. Jednou z takových podmínek zpravidla bývá prokazatelné převedení vlastnických práv k prodávané věci. Jakmile jsou všechny podmínky splněny, jsou peníze vyplaceny oprávněnému příjemci.
    Smlouva je přitom výhodná pro obě smluvní strany. Kupující má jistotu, že při dodržení všech podmínek získá za své peníze danou nemovitost. Naopak prodávající si může být jist, že po splnění všech stanovených podmínek mu bude kupujícím uhrazena kupní cena a oba se mohou těšit z toho, že ušetřili několik tisíc na poplatcích za notářskou úschovu. Navíc se jejich prostředky během doby trvání smlouvy, kdy jsou uloženy v bance, i nadále zhodnocují, což u notářské úschovy často neplatí. Veškeré připsané úroky plynou majiteli jistotního nebo vázaného účtu, kterým je většinou kupující.

Jakákoliv smlouva o úschově, ať už se jedná o výše zmiňované typy úschov, by měla obsahovat následující údaje o:

  1. identifikaci kupujícího i prodávajícího

  2. způsobu, jakým byla ověřena totožnost obou zúčastněných stran 

  3. identifikaci zadavatele služby

  4. čísle účtu, které bylo přiděleno k advokátní úschově

  5. tom kdy, kde a v jaké výši byly složeny finanční prostředky určené k úschově 

  6. tom, ke kterému datu byla transakce (například kupní smlouva) uzavřena 

  7. specifikovaných podmínkách k manipulaci s finančními prostředky a uvedení čísel účtů kupujícího i prodávajícího 

  8. tom, jak bude nakládáno s možnými úroky a zajišťovací instrukce – tzn. Informace o kontě, na které se mají poslat peníze v případě, že by se neuskutečnil smluvený převod financí a ani jedna strana by se neuvolila prostředky přijmout (zpravidla se jedná o účet soudu)

  9. dále musí smlouva obsahovat informaci o svém autorovi a tedy případném ručiteli 

Všechny zmiňované typy úschov kupní ceny Vám zajistí vyplacení peněz až v situaci, kdy budete zapsáni

10. Podání kupní smlouvy na Katastrální úřad  

V souvislosti s účinností nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., v platném znění) 1. ledna 2014 nabyl účinnosti i nový katastrální zákon (zákon č. 256/2013 Sb., v platném znění), který mimo jiné zavádí některá nová pravidla pro podávání návrhů na vklad vlastnického práva a jiných práv do katastru nemovitostí.

Od 1. 1. 2014 se kupní smlouva na katastrální úřad podává zásadně pouze v jednom vyhotovení s úředně ověřenými podpisy všech účastníků prodeje a s návrhem na vklad (tento formulář si můžete stáhnout na www.cuzk.cz). Společně s návrhem na vklad a s kupní smlouvou si připravte kolek ve výši 1 000 Kč (zakoupíte na České poště) nebo můžete přímo v podatelně na katastrálním úřadě uhradit poplatek 1 000 Kč.

Po provedení vkladu po cca 60 dnech (kupující se stane novým majitelem prodávané nemovitosti) Vám katastrální úřad zašle pouze vyrozumění o provedení vkladu. V případě, že je účastník vkladového řízení zastoupen, musí být přílohou návrhu na vklad plná moc, na které musí nově být úředně ověřený podpis zastoupeného účastníka řízení.

Průběh vkladového řízení můžete sledovat v dálkovém přístupu na www.cuzk.cz.

Předání nemovitosti kupujícímu + přepis energií

Samotné předání nemovitosti se řídí podmínkami, které jsou stanovené v kupní smlouvě. Obvyklý postup je, že nemovitost předáváme po nabytí právní moci vlastnického práva na katastru nemovitostí. Je možné ale s kupujícím dohodnout i jiný termín pro předání. Vše je otázka dohody obou zúčastněných stran. V kupní smlouvě by také mělo být jasně stanoveno, v jakém stavu se nemovitost předá kupujícímu a včetně jakého vybavení.

Často používanou pojistkou pro dodržení soupisu vybavení při předání nemovitosti je blokování dohodnuté částky v advokátní úschově do té doby, nežli bude předložen advokátovi předávací protokol odsouhlasený a podepsaný kupujícím i prodávajícím, potvrzující předání dohodnutého vybavení.

Sepsání tzv. předávacího protokolu: Dalším důležitým krokem při předání nemovitosti je sepsání tzv. předávacího protokolu a opsání stavů měřidel na vodu, plyn a elektřinu v bytě popřípadě také digitálního měřidla na topení.

Přepis energií: Jakmile dojde ke změně vlastnického práva na listu vlastnictví, můžete se vydat s kupujícím na příslušné energetické závody a provést přepis jednotlivých energií (elektřiny, vody, plynu, atd.). Sebou si nezapomeňte vzít tzv. předávací protokol, ve kterém máte poznamenány stavy jednotlivých energií a hlavně si nezapomeňte sebou vzít kupní smlouvu společně s vyrozuměním z katastrálního úřadu o provedení vkladu.

11. Daň z nabytí nemovitosti (ta činí 4% z obvyklé kupní ceny)

Prodávající je povinen podat daňové přiznání a uhradit vypočtenou daň nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí.

Základ daně činí buď cena nemovitosti, nebo takzvaná směrná hodnota, což je údaj, který na základě typu, polohy a charakteru nemovitosti určuje finanční úřad, jde v zásadě o cenu místně obvyklou. Daň z nabytí nemovitých věcí se vypočte z vyšší z nich. Pro účely výpočtu daně se ovšem nevychází z celé směrné hodnoty nemovitosti, ale pouze z jejích 75 procent.

Kdyby vám porovnávání kupní ceny s cenou místně obvyklou nevyhovovalo, můžete kupní cenu porovnat s cenou zjištěnou znaleckým posudkem. Do kalkulace se pak zahrne sedmdesát pět procent odhadní ceny. A daň znovu zaplatíte z této částky nebo ceny kupní – podle toho, která bude vyšší. Náklady za znalecký posudek si můžete odečíst ze základu daně (s platností od 1. 1. 2014).

Znalecký posudek musí být vyhotoven soudním znalcem jmenovaným pro tyto účely soudem v oboru ekonomika a odvětví ceny a odhady nemovitostí. Posudek tedy musí být opatřen kulatým razítkem soudního znalce. Znalec Vám obvykle předává dvě vyhotovení, z nichž jedno se přikládá k daňovému přiznání a druhé je pak pro Vaše potřeby.

Formulář o pro daň z nabití nemovitostí si můžete stáhnout na http://www.penize.cz/file/284551-priznani-k-dani-z-nabyti-nemovitych-veci

Povinnou přílohou daňového přiznání je kupní smlouva (postačí kopie), na jejímž základě došlo k nabytí nemovité věci a vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu. Znalecký posudek je povinnou přílohou jen tehdy, pokud se základ daně odvozuje od zjištěné ceny.

Daňové přiznání prodávající podá na finanční úřad, v jehož obvodu územní působnosti se nachází převáděná nemovitá věc (prodávaná nemovitost).

12. Zrušení daně z nemovitosti a pojištění domácnosti

Dalším krokem, který byste měli bez zbytečného odkladu podniknout je odhlášení daně z nemovitosti na příslušném finančním úřadu (v místě, kde se prodávaná nemovitost nachází). Daň z nemovitosti platí prodávající naposledy za rok, v němž došlo k podání kupní smlouvy ke vkladu do katastru nemovitostí prodávající a v dalších letech ji již hradí nový majitel. Pokud tímto způsobem nenahlásíte finančnímu úřadu, že již nejste vlastníky prodaných nemovitostí, bude Vás i přesto nadále vyzývat finanční úřad k úhradě daně z nemovitostí.

Posledním, na co byste neměli zapomenout je zrušení případného pojištění nemovitostí, které jste prodali. Příslušná pojišťovna Vám na Vaši žádost vrátí poměrnou část zaplaceného

pojistného za tu část roku, po kterou již nebudete vlastníky nemovitostí. Postačí dopis adresovaný pojišťovně s uvedením čísla pojistné smlouvy a je dobré přiložit i kopii kupní smlouvy. Kupující by se pak analogicky neměl zapomenout přihlásit k placení daně z nemovitosti, a pokud již tak neučinil, potom je vhodné mít nemovitost dobře pojištěnou.

Závěrem bychom Vám chtěli popřát úspěšný a co nejrychlejší prodej Vaší nemovitosti.

Váš Tým Realitního prostoru