Jak koupit nemovitost

Nákup domu či bytu je rozhodnutí na několik let dopředu. Nedoporučujeme Vám tedy ke koupi přistupovat bez jaké koliv přípravy.

Rádi bychom Vám, milí klienti, poradili, na co by jste si měli dát při hledání a koupi nemovitých věcí ( dále v textu bude používán pojem „ nemovitost”) pozor?

Existují 2 možnosti Jak koupit nemovitosti:

1.varianta: Koupě „BEZ REALITKY”

2. varinata: Koupě S REALITKOU
Vámi požadovonou nemovitosti Vám najde zkušený realitní makléř ( či realitní společnost)

Ať už se rozhodnete jakkoliv, měli by jste mít předem vyřešené financování budoucí koupě nemovitosti. Málo kdo má k dispozici hotovost a proto tedy musí volit financování koupě hypotečním úvěrem.
Než začnete kupovat nemovitost, měli by jste znát Vaše finanční možnosti. Je zbytečné chodit na prohlídky nemovitostí, na které pak Váš budoucí Hypoteční úvěr nedosáhne. Ušetřete si tedy čas zbytečnými prohlídkami a nejprve se seznamte se svými finančními možnostmi.

Jasným vítězem mezi hypotečními úvěry, co se využívanosti týká, je běžná hypotéka. Hypoteční úvěr můžete využít, pokud chcete financovat nákup nemovitosti, rekonstruovat, stavět nebo pokud potřebujete vyřešit vypořádání majetkoprávních vztahů (daných například dědictvím, rozvodem nebo spoluvlastnictvím).

Běžnou cestou k získání hypotéky je doložení příjmů. Zdatný makléř Vám nicméně může poradit, jaké podmínky musíte splňovat, abyste mohli úvěr získat i bez tohoto dokládání Vašich příjmů. Tato možnost se vám ovšem ne vždy vyplatí. Důvodem je pokles hodnoty LTV úvěru, což značí procentuální hodnotu úvěru v poměru s hodnotou nemovitosti.

Hypoteční úvěr určený k nákupu nemovitosti je nejčastěji využívaným produktem na hypotečním trhu. Každá banka, která zařadí hypoteční úvěr do své nabídky, usiluje o nalákání potenciálních klientů prostřednictvím nízkých úrokových sazeb.
Je na Vás, zda si oběhnete několik bank sami a nebo vše vyřídíte s pomocí zkušeného finančního poradce? Hypotéku můžete mít vyřízenou během pouhého 1 měsíce.

1. varianta: Koupě „BEZ REALITKY”

Pokud se rozhodnete pro variantu, že se vydáte vlastní cestou a nemovitost si bude hledat sami, počítejte s tím, že při individuálním vyhledávání celému procesu budete muset věnovat spoustu času. Realitní kancelář je schopna hodně velkou část udělat za Vás, musíte však zase počítat s tím, že jí zaplatíte provizi v řádu procent z hodnoty kupované nemovitosti.

Když už se vydáte jít vlastní cestou, čtěte,prosím, pozorně dál…..

Důležité dokumenty, které budete potřebovat ke koupi nemovitosti:

K nemovitosti, kterou si vyberete, si vyžádejte všechny relevantní dokumenty:

Pokud existuje, vyžádejte si Smlouvu o spolupráci realitního makléře s prodávajícím ( s majitelem nemovitosti)
výpis z katastru nemovitostí
nabývací tituly (např. kupní smlouva, rozhodnutí o vypořádání dědictví, darovací smlouva, apod.,) jedná se o dokumenty, na základě kterých majitel nabyl nemovitost Pokud majitel Vámi vybrané nemovitosti uzavřel špatně napsanou kupní smlouvu, je možné, že právně vůbec není vlastníkem nemovitosti (ač to zní neuvěřitelně, zápis v katastru není rozhodující). Může se vám tak přihodit, že se jím nestanete ani vy. V případě, že jste si na koupi nenajali realitního makléře (který by měl posoudit všechny dokumenty v rámci svých služeb), měli byste si alespoň na posouzení těchto dokumentů vzít specializovaného právníka. Ačkoliv to znamená dodatečné náklady, předejdete tím řadě rizik, kterých si jako laik nemusíte všimnout.

Pokud se rozhodnete, že máte o konkrétní nemovitost zájem, měli byste si ji důkladně prohlédnout, v případě nutnosti k tomu přiberte i odborníka (např. Jděte na prohlídku se statikem, architektem, odborníkem na stavební úpravy apod.). Především u nemovitostí, které budou vyžadovat rekonstrukci, dokáže mnohem lépe odhadnout, co vše bude třeba opravit a především, kolik to bude stát. Můžete se tak vyvarovat "výhodné" koupě nemovitosti určené k rekonstrukci, která Vás nakonec celkově přijde mnohem dráž než koupě podobné už zrekonstruované či dokonce nové.

Rozhodnutí o koupi Vás nakonec postaví před otázku převodu nemovitosti, smluv a placení. Okamžikem rozhodnutí po Vás bude realitní kancelář chtít zálohu okolo 3-5% procent z kupní ceny. K ní by měla být sepsána rezervační smlouva ( někdy se tato smlouva může jmenovat Dohoda o složení blokovacího deposita ).Jedná se o smlouvu, která definuje, na co skládáte zálohu (většinou na provizi realitní kanceláře nebo kupní cenu).
Pokud po složení rezervační zálohy odstoupíte od koupě, většinou už nemáte na její vrácení nárok či dostanete zpět jen její část. Pamatujte, rezervační smlouva by měla být tzv. TROJDOHODA ( měla by být podepsána jak prodávajícím, tak kupujícím a samozřejmě realitní společností.

Kromě složení rezervační zálohy je nutné zajistit sepsání kvalitní kupní smlouvy. Řada realitních kanceláří tento proces komplikuje předkupními smlouvami a podobnými instrumenty, kterým je však lepší se vyhnout. Další a další prvky vstupující do procesu získání nemovitosti totiž zvyšují riziko chyb, a může se tak stát, že se právně nestanete vlastníkem nemovitosti (viz výše) a budete ji muset vrátit! Kupní smlouvu by měla buď zajistit realitní kancelář, která by k tomu měla disponovat specializovaným právníkem či byste si takového právníka měli najít sami.

Úschova kupní ceny u třetí osoby
(nikdy neposílejte kupní cenu přímo prodávajícím!!!)

Z našich zkušeností vyplývá, že proces koupě nebo prodeje domu, bytu či pozemku může být nejenom náročnou a komplikovanou operací, co se týká financování, ale také patřičně riskantním podnikem. Nový majitel se totiž stává skutečným vlastníkem nemovitosti teprve tehdy, když dojde k zapsání převodu do katastru nemovitostí. To však může trvat celých dlouhých šedesát dní, což je lhůta, kterou zákon stanovuje katastrálnímu úřadu k zápisu nového vlastníka. Ani tato lhůta nicméně nemusí být konečná. Zápis na pražském katastru se obvykle prodlouží na pár měsíců. V čem tkví problém? V případě, že by nebyla změna vlastnictví zapsána a zájemce by již prodejci zaplatil, mohly by pro tohoto kupujícího nastat krušné chvíle v souvislosti s dostáváním svých peněz nazpět. Pokud by prodávající odmítal spolupracovat, mohla by strana kupujícího zahájit soudní řízení, ale to se při zvážení pracovního tempa soudů jeví jako dlouhý proces. Naštěstí se dá takovýmto situacím jednoduše vyhnout. Nejjednodušším řešením, jak zabránit okamžité platnosti kupní smlouvy a přitom zaplatit, je využití úschovy finančních prostředků u prostředníka.

Úschova peněz u třetí osoby:

V případě úschovy finančních prostředků uloží strana kupujícího peněžní obnos určený prodávajícímu na speciální bankovní konto nezávislého prostředníka. K uvolnění finančních prostředků ve prospěch prodávajícího dojde až v okamžiku naplnění prodeje a veškerých smluvních podmínek. Dokud k tomuto naplnění nedojde, není žádné straně umožněno s částkou manipulovat. Jedinou osobou, která je oprávněna k přístupu ke kontu, je prostředník. Tento druh úschovy poskytují fyzickým osobám a podnikatelům například:

notáři ( tzv. notářská úschova peněz )
Zákonnou povinností pro každého notáře je uzavření pojištění odpovědnosti z výkonu povolání. Každý klient, který se rozhodne pro notářskou úschovu, má finanční prostředky uloženy na samostatném speciálním účtu. V případě, že je vámi zvolený notář třicet dní nepřítomen, je prezidentem regionální notářské komory zvolen náhradní notář, který dostane za úkol dokončení procesu úschovy podle původní domluvy. Zápis notáře o provedené právní operaci je vždy brán jako veřejná listina. Na transakci jako takové přitom není nic složitého. Nejprve musí obě strany s notářem sepsat Protokol o přijetí peněz do notářské úschovy a následně kupující vloží stanovený finanční obnos na speciální účet. Tyto peníze jsou uvolněny ve prospěch prodávajícího teprve tehdy, když dojde k naplnění podmínek uvedených v protokolu. Objednatel notářské úschovy přitom standardně musí zaplatit poplatek za provedení služby. Tato sazba se řídí fixním tarifem, který vyhláškou stanovuje Ministerstvo spravedlnosti. V případě úschovy tří milionů korun by například činila 9 600 Kč bez DPH.

Advokáti ( tzv. advokátní úschova peněz) – cena za poskytnutí této úschovy může být stanovena i smluv ( pohybuje se od cca 3.000,-Kč -6.000,-Kč a to dle advokátního tarifu příslušného advokáta nebo i smluvně).

Banky ( tzv. bankovní úschova na vázaném nebo jistotním účtě )
( banka má své vklady v případě úpadku ze zákona pojištěné vklady do výše 100.000,-EUR)
Ať už banky tyto typy účtů nazývají jakkoliv, princip zůstává vždy stejný.
Prodávající, kupující a banka uzavřou smlouvu, která zajistí řádné vypořádání kupní ceny nebo její části mezi prodávajícím a kupujícím prostřednictvím třetí strany – banky. Banka Vám pak garantuje, že finanční prostředky budou na účtu vázány až do doby, kdy budou splněny všechny podmínky, na kterých se smluvní strany dohodly ve smlouvě. Jednou z takových podmínek zpravidla bývá prokazatelné převedení vlastnických práv k prodávané věci. Jakmile jsou všechny podmínky splněny, je kupní cena vyplacena oprávněnému příjemci.

Výhoda úschovy kupní ceny u třetí osoby ( u notáře, u advokáta nebo v bance)
Smlouva uzavřená u těchto subiekt je přitom výhodná pro obě smluvní strany. Kupující má jistotu, že při dodržení všech podmínek získá za své peníze nemovitost nebo jinou věc. Naopak prodávající si může být jist, že po splnění všech stanovených podmínek mu bude kupujícím uhrazena kupní cena. A oba se mohou těšit z toho, že ušetřili několik tisíc na poplatcích za notářskou úschovu. Navíc se jejich prostředky během doby trvání smlouvy, kdy jsou uloženy v bance, i nadále zhodnocují, což u notářské úschovy často neplatí. Veškeré připsané úroky plynou majiteli jistotního nebo vázaného účtu, kterým je většinou kupující.

Úschova peněz v realitní společnost, jež Vám zprostředkuje realitní prodej
Pokud máte důvěru v realitní společnost a vyberete si tento typ úschovy, zpravidla se za tento typ úschovy peněz nic neplatí, protože poplatek je zahrnutý v provizi kanceláře za zprostředkování obchodu s nemovitostí.

Jakákoliv smlouva o úschově, ať už se jedná o výše zmiňované typy úschov, by měla obsahovat následující údaje:

identifikaci toho, kdo peníze ukládá a toho, kdo je přijímá
informaci o tom, jakým způsobem byla ověřena jejich totožnost
informaci o zadavateli služby
informaci o čísle účtu, který byl dané advokátní úschově přidělen
informaci o složené částce a datum a místu jejího složení
specifikaci data kdy byla uzavřena kupní smlouva (nebo jiná transakce)
specifikované podmínky k manipulaci s finančními prostředky a uvedení čísel účtů kupujícího a prodávajícího
informaci o tom, jak bude v případě potřeby nakládáno s úroky a zajišťovací informace – informace o tom, kam by měl být finanční obnos poslán, v případě, že by se neuskutečnil převod peněz a obě strany by odmítaly částku přijmout (standardně se jedná o soudní účet)
smlouva musí také jasně stanovit svého autora, a tedy toho, na kom může být případně vymáhána škoda.

Všechny zmiňované typy úschov kupní ceny zajistí vyplacení kupní ceny prodávajícím až v okamžiku, kdy budete jako kupující zapsán v Katastru nemovitostí na listu vlastnictví.

Náležitosti převodu vlastnictví

Hlavním klíčovým bodem při prodeji a koupi je:
a) u družstevních bytů podpis Dohody o převodu členských práv a povinností (přepis družstevních práv na příslušném Bytovém družstvu).

b) u nemovitých věcí ( nemovitostí) v osobním vlastnictví je to změna vlastníka zápisem do katastru nemovitostí .
Zde je potřeba rozlišit dva úkony:

návrh na vklad a změnu vlastnického práva
a zápis této změny.

Mezi těmito úkony je ze zákona dána lhůta max. 60 dní. Ovšem pozor, v praxi v některých lokalitách může být i přesto delší, neboť katastrální úřady jsou často zahlceny žádostmi. Např. v případě Prahy se můžeme setkat i se lhůtami kolem 4 měsíců.

Kupující se stává majitelem až v momentě zápisu . Tato prodleva bývá příčinou celé řady dohadů a neshod mezi kupujícím a prodávajícím. Situace se navíc může ještě zkomplikovat podle toho, kolik dalších stran do obchodu vstupuje - realitní makléř, právní zástupce, banka, soukromý

Předávací protokol k nemovitosti:
(pozor si dejte na předání nemovitosti)

Jakmile dojde k přepisu vlastnického práva v katastru nemovitostí , nastává den “D”. Konečně máte právo si od prodávajícího převzít Vámi koupovanou nemovitou věc ( dále jen “nemovitost”).

Vámi kupovaná nemovitost by měla být prodávajícím ( tzv.předávajícím) předána uklizená, čistá, pouze v nemovitosti zůstanou ( pokud se prodávající a kupující nedohodnou jinak) vestavěné věci jako např. kuchyňká linka, vestavěné elektrospotřebiče, vestavěné skříně, vana, umyvadlo, pákové baterie, ( samozřejmě radiátory, dveře, pokud se nachází v nemovitosti např. kotel či bojler atd. i ten v nemovitosti zůstává). Ostatní věci, pokud si je kupující nepřeje, musí prodávající vyklidit.

Pokud kupujete rodinný dům, nedopusťte, aby Vám na v garáži, ve sklepě či na půdě od prodávajících zůstaly staré věci, nářadí atd. Prodávající je povinen Vám předat nemovitost vyklizenou a čistou. Velmi často prodávající nemá čas na vyklízení a nechá tedy v nemovitosti ” staré harampurdí a nepodřebné poklady”. Uvědomte si, že objednání kontejneru na vyklizení starého nábytku Vás může přijít na několik tisíc.Povinností prodávajícího je předávanou nemovitst předat čistou a vyklizenou, proč budete tedy platit za vyklízení?

Udělejte si na předání nemovitosti dostatek času, projděte si celou nemovitost, stále máte možnost přijít na skryté závady.
Sepište si prodávajícím tzv. Předávací protokol, jehož součástí budou odečty jednotlivých energií ( elektřiny, vody a plynu). Nezapomeňte si do předávacího protokolu poznamenat i číslo elektroměru, plynoměru či vodoměru.

K přepisu médií na plynárně, elektrárně, správcovské firmě či na Bytovém družstvu, které se stará např. o bytový dům, ve kterém se předávaná nemovitost nachází, potřebujete:

kupní smlouvu
předávací protokol s jednotlivými stavy médií
pokud se přepisu nezúčastní prodávající, je třeba doložit jeho plnou moc

Daň z nabytí nemovitostí:

Daň z převodu nemovitostí se nově nazývá „daň z nabytí nemovitých věcí“. Její sazba zůstává stejná jako dosud, tedy 4 procenta z kupní ceny. Každý poplatník si může vybrat, zda podkladem pro stanovení základu daně bude zjištěná cena podle znaleckého posudku nebo směrná hodnota.

Základ této daně, vychází z tzv. „nabývací hodnoty“. U převážné většiny kupních či směnných smluv se tato nabývací hodnota stanoví porovnáním sjednané (kupní) ceny a srovnávací daňové hodnoty. Vyšší z nich je nabývací hodnotou, od které se odvíjí základ daně a vypočítává daň.

Srovnávací daňová hodnota je buď částka odpovídající 75 % tzv. „směrné hodnoty“ nebo částka odpovídající 75 % zjištěné ceny (podle znaleckého posudku).

Lhůta pro podání daňového přiznání se po 1. 1. 2014 nemění. Poplatník je povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí (u v katastru evidovaných nemovitých věcí). Například pokud katastrální úřad rozhodl o povolení vkladu 15. ledna 2014, poplatník je povinen podat daňové přiznání nejpozději do 30. 4. 2014.

Povinnou přílohou daňového přiznání je: (postačí kopie ),
* smlouva, na jejímž základě došlo k nabytí nemovité věci (např. kupní smlouva, rozhodnutí soudu apod.)
* vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu, ( jestliže se jedná o nemovitou věc evidovanou v katastru nemovitostí).

Také dokládání příloh k daňovému přiznání se zjednodušuje. Podle nové úpravy nyní bude jako příloha postačovat prostá kopie, nikoliv ověřená jako do konce loňského roku. Znalecký posudek je povinnou přílohou jen tehdy, pokud se základ daně odvozuje od zjištěné ceny.

Daňové přiznání poplatník nadále podává u takového správce daně ( Finančnímu úřadu), v jehož obvodu se nachází převáděná nemovitá věc ( nemovitost, jež je předmětem prodeje).

V případě kupních a směnných smluv je poplatníkem tak jako doposud převodce (prodávající). V takovém případě je nabyvatel ručitelem.
Účastníci smlouvy se však mohou v kupní či směnné smlouvě výslovně dohodnout, že poplatníkem daně bude nabyvatel ( kupující). Ve smlouvě však musí být výslovně uvedeno, že nabyvatel je poplatníkem, nepostačí např. klauzule, že nabyvatel uhradí daň.

V případech, kdy se nejedná o nabytí nemovité věci kupní či směnnou smlouvou, je poplatníkem vždy nabyvatel (např. rozhodnutí soudu, dražba).

Daňové přiznání poplatník nadále podává u toho správce daně ( Finančnímu úřadu), v jehož obvodu územní působnosti se nachází převáděná nemovitá věc.

Zde najdete daňové přiznání pro Daň z nabytí nemovitostí ………….

………………………………………………………………………………………………

2. varianta: Nemovitost mi najde realitní kancelář

Pokud se rozhodnete se svěřit do rukou odborníka, tzn. zkušeného realitního makléře, preferujte takové nabídky, na které má realitní prodejce uzavřenou exkluzivní smlouvu s prodávajícím (tzn. je jediným oprávněným danou nemovitost nabízet).

Pokud bude mít realitní makléř uzavřenou exkluzivní smlouvu s prodávajícím ( výhradní smlouvu o spolupráci), nemůže se vám stát, že budete vyjednávat, přemýšlet, shánět peníze a když se rozhodnete koupit, tak se dozvíte, že nemovitost už koupil někdo jiný přes jinou realitní kancelář či přímo od vlastníka.
Pokud realitní makléř exkluzivní smlouvu nemá, pak počítejte s tím, že podobnou nemovitost může nabízet někdo jiný za odlišnou cenu. Můžete tak vynaložit spoustu času a peněz například na získání hypotéky, a pak vám onen dům či byt někdo "vyfoukne před nosem".

Výhody koupě přes RK:

· úspora Vašeho času, nebudete zbytečně dělat prohlídky nemovitostí tzv. „naslepo“

· ušetříte si hledání v katastrálních mapách a zbytečně zabitý čas oběháváním úřadů

· nebudete muset trávit čas ohledně zdlouhavých konzultací s právníky

Pokud budete mít štěstí na seriózní realitní společnost, už si nebudete muset s ničím dělat starosti. Proč to slůvko „pokud“? Bohužel se vám občas může stát to, že nemusíte jednat s profesionálními agenturami, a to může vést k problémům.

Negativa koupě přes realitní kancelář

· navýšení ceny o provize za služby

· hrozí zde riziko neprofesionality a neserióznosti

Jaké služby můžete očekávat od solidní realitní kanceláře?

Seriózní realitní společnost by vám vždy měla nabídnout nemovitost odpovídající vámi definovaným přáním a požadavkům. Realitní makléři znají problematiku prodeje nemovitostí, mají dokonalý přehled o nabídkách, které se na realitním trhu aktuálně nacházejí a dokážou nalézt pro Vás vhodnou nemovitost.

Realitní společnost ověří informace o nemovitosti, která je nabízena a určí, jestli je všechno v pořádku. Problém může v tomto smyslu nastat díky spoluvlastnictví, společnému mění manželů, zástavě, věcnému břemenu nebo třeba konkursnímu řízení.

· Realitní společnost či makléř prověří, v jakém stavu se nemovitost aktuálně nachází, a to zejména po technické stránce (nekupujete tedy „zajíce v pytli“).

Zkontroluje a potvrdí totožnost prodejce.
Pokud neumíte posoudit reálnou tržní cenu ( pro běžného člověka může odhad reálné hodnoty nemovitosti představovat problém) nemusíte se bát, pro realitního makléře by nemělo ocenění nemovitého majetku představovat žádný problém.

· Realitní kancelář/ makléř zajistí od prodávajícího veškeré doklady a informace, které jsou zapotřebí k uskutečnění prodeje, provede jejich kontrolu a ověření.

Realitní společnost/makléř Vás doprovodí na prohlídku, zajistí organizaci prohlídky nemovitostí.
Realitní společnost/makléř také funguje jako prostředník v procesu dorozumívání mezi zájemcem/kupcem a prodejcem, vede místo Vás vyjednávání o podmínkách obchodu, stanovení ceny apod.
Je Vám ve většině případů nápomocná v oblasti financování kupované nemovitosti.
Realitní společnost /makléř má na starosti přípravu podkladů ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní, samotné kupní smlouvě, popřípadě i dalších dokumentů.
Funguje jako zprostředkovatel právních služeb, které musí obě strany v zájmu sepsání smlouvy využít, a je přítomen při jejich podepisování.
Poskytuje dohled nad vypořádáním ceny kupované nemovitosti.
Pomůže Vám s důsledným předáním nemovitosti ( sepíše předávací protokol k nemovitosti, kde budou zaznamenány odečty jednotlivých médií)